Češi investují do nemovitostí v zahraničí. Odborníci varují před riziky a nástrahami

"Lidé dnes hledají nejen vyšší kvalitu života, ale také větší diverzifikaci majetku. Nemovitost v zahraničí může sloužit jako rekreační bydlení, zdroj pasivního příjmu z pronájmu nebo i řešení pro klidnější a levnější život v důchodu," říká Jana Vaisová, hypoteční specialistka společnosti FinGO.

Podle odborníků láká řadu Čechů také fakt, že některé nemovitosti v zahraničí mohou být cenově dostupnější než bydlení v Česku. Výjimkou nejsou ani státy, které aktivně podporují zahraniční investory například zvýhodněnými nákupy starších objektů určených k rekonstrukci.

S koupí nemovitosti mimo Českou republiku jsou však spojena i významná rizika. Vedle vyšších nákladů na leteckou dopravu při rostoucích cenách paliv a případných komplikací s rušením spojů, výdajů na správu, údržbu nebo pojištění je potřeba počítat také s měnovým rizikem, odlišnou legislativou i jinými daňovými předpisy. V zemích mimo Evropskou unii mohou navíc platit omezení pro zahraniční vlastníky nebo povinnost platit místního zástupce.

Vždy věnujte pozornost aktuální i dlouhodobé geopolitické situaci! Například po íránských útocích na Dubaj v březnu 2026 realitní trh výrazně ochladl, lidé vyčkávají a některé ukazatele spadly i v této do té doby vyhledávané lokalitě velmi hluboko. Proto může být i v současnosti méně výhodné apartmány prodávat či kupovat.

Každá země má jiná pravidla

Speciálně právní a administrativní odlišnosti bývají podle expertů největším kamenem úrazu. Zatímco v České republice jsou lidé zvyklí na transparentní katastr nemovitostí, v některých zemích může být evidence vlastnictví výrazně méně přehledná.

"Kupující by nikdy neměl spoléhat pouze na informace prodávajícího nebo realitního makléře ani se rozhodovat podle ceny. Klíčové je ověření vlastnického práva, případných zástav, exekucí nebo právních sporů. V některých zemích dokonce neexistuje povinný systém evidence nemovitostí tak, jak ho známe z Česka," upozorňuje Jana Vaisová a zároveň doporučuje vždy využít místního realitního makléře a zejména právního zástupce a notáře, kteří znají místní legislativu a dokážou prověřit pravost dokumentů i legálnost stavby. "Velkým problémem mohou být například takzvané černé stavby, které nejsou zkolaudované nebo stojí na cizím pozemku," varuje hypoteční specialistka FinGO.

Financování řeší Češi hypotékou v Česku

Většina českých kupujících financuje zahraniční nemovitost prostřednictvím hypotéky sjednané v České republice, často formou americké hypotéky zajištěné jinou nemovitostí v Česku.

Výhodou je především financování v korunách, přehlednější a srozumitelnější dokumentace, stejně jako širší nabídka bankovních produktů. Naopak hypotéky přímo v zahraničí bývají pro cizince obtížněji dostupné a často vyžadují vyšší podíl vlastních prostředků. Místní hypotéku má větší šanci získat jen klient, který má k dané zemi vztah, například povolený pobyt, pracovní smlouvu nebo prokazatelné příjmy v místě.

"Pokud kupující financuje nemovitost v hotovosti, doporučujeme, aby byly veškeré transakce maximálně transparentní a byly vedeny přes ověřené a bezpečné účty, ideálně přes notáře nebo advokáta," radí Jana Vaisová.

Pozor na daně i krátkodobé pronájmy

Samostatnou kapitolou jsou daně a poplatky. V některých zemích mohou být daně z převodu nemovitosti výrazně vyšší než v Česku a mohou dosahovat až 10 % z kupní ceny. K tomu se přidávají poplatky za notáře, právní služby, správní úkony, roční daň z nemovitosti a pravidelné místní poplatky za služby či údržbu.

"Jestliže bude majitel nemovitost pronajímat, musí řešit také zdanění příjmů z pronájmu. Řada lidí zapomíná, že příjmy z pronájmu nebo prodeje zahraniční nemovitosti je nutné uvádět i v českém daňovém přiznání. Důležité je řešit otázku daňové rezidence a ověřit si, zda má Česká republika s danou zemí uzavřenou smlouvu o zamezení dvojího zdanění. Konkrétní postup je ale vždy vhodné konzultovat s daňovým poradcem," doplňuje expertka FinGO.

Komplikace mohou nastat také u krátkodobých pronájmů přes platformy typu Airbnb nebo Booking. Například ve Španělsku mohou být pravidla pro krátkodobé ubytování velmi přísná a v některých případech vyžadují souhlas všech vlastníků v domě.

Nechtění nájemníci

Mezi další častá rizika patří podvodní prodejci, nejasná vlastnická práva, nelegální stavby, stavby na cizím pozemku nebo nemovitosti zatížené právními spory. Například v Chorvatsku je mnoho černých staveb nelegálně postavených i na cizím pozemku.

Specifickým problémem některých zemí, zejména Španělska, je fenomén takzvaných okupas - tedy nelegálních obyvatel, kteří obsadí dlouhodobě prázdnou nemovitost. Jejich vystěhování může trvat měsíce až roky a v některých případech se kolem těchto praktik pohybují i organizované skupiny. Odborníci proto doporučují nemovitosti zabezpečit kamerovým systémem, zajistit správce objektu a detailně prověřit právní ochranu vlastnických práv v dané zemi.

Pojištění je třeba řešit lokálně

Zásadním tématem je také pojištění nemovitosti. Podle expertů české pojišťovny standardně nemovitosti v zahraničí nepojišťují. "Nemovitost je proto zpravidla nutné pojistit přímo v pojišťovně v dané zemi. Je to dáno legislativou i tím, že české pojišťovny nedokážou vyhodnotit specifická rizika konkrétní lokality, například požáry, zemětřesení nebo povodně," dodává na závěr Tomáš Klápa, specialista na pojištění FinGO.

Před podpisem smlouvy by si zájemci měli nemovitost vždy osobně prohlédnout, nechat si vypracovat technický posudek a ověřit dostupnost infrastruktury. Důležité je vědět, jak daleko jsou obchody, zdravotní péče, pláž nebo jiné služby, zda je lokalita vhodná pro krátkodobé turistické pronájmy, nebo spíše pro dlouhodobé bydlení. Prostě aby vysněný apartmán u moře nebo dům na jihu Evropy byl splněným snem, nikoliv noční můrou.